关键词  民事 商品房预约合同 购房资格 合同解除 责任承担

基本案情

原告陈某诉称：2020年3月23日，原告陈某与被告天津某置业有限公司（以下简称某置业公司）签订《商品房认购书》，约定陈某购买某置业公司开发的房屋，《商品房认购书》约定陈某应自签订认购书之日，向某置业公司支付认购定金1万元并在七日内署完毕《天津市商品房买卖合同》，但截至庭审结束之日，双方并未依照《商品房认购书》的约定签订正式《商品房买卖合同》。故陈某请求判令：一、依法解除双方于2020年3月23日签订的《商品房认购书》；二、依法判决某置业公司返还其缴纳的购房款229573元及利息；三、本案诉讼费用由某置业公司承担。

某置业公司辩称：双方签订认购书以后，陈某在天津缴纳了七个月的社保，根据目前的限购政策，非津户籍缴纳6个月以上的天津市社保即可购买房屋，陈某具备天津市的购房资格，所以其要求解除双方的认购书不符合法律规定，故请求驳回原告诉讼请求。

    法院经审理查明：2020年3月23日，双方签订《商品房认购书》，约定陈某购买某置业公司开发的房屋，总房款为772517元；陈某应自签订认购书之日，向某置业公司支付认购定金1万元并在七日内与某置业公司签署完毕《天津市商品房买卖合同》；陈某未在自签订认购书之日起7日内与某置业公司签订商品房买卖合同的，某置业公司有权解除认购书，某置业公司解除认购书的，陈某已支付的定金不予退还，某置业公司有权将涉案房屋另行出卖给第三方。陈某于2023年3月23日缴纳房款79573元，于2020年3月30日缴纳房款140017元，于2020年6月18日缴纳房款9983元，某置业公司向陈某出具相应收款收据。至此，陈某按照合同约定缴纳房款共计229573元，剩余房款未支付。但截至庭审结束之日，双方并未依照《商品房认购书》的约定签订正式《商品房买卖合同》。一审庭审中，陈某表示坚持解除合同。

另查明，陈某户籍所在地为云南省昭通市，其配偶马某户籍所在地为河北省沧州市。原告提交陈某自2019年4月至2023年4月在北京市缴纳社会保险的记录以及马某自2016年3月至2023年5月在北京市缴纳社会保险的记录和马某自2020年9月至2023年6月在北京市缴纳个人所得税的记录。被告提交陈某自2020年5月至2020年12月在天津市缴纳社会保险的记录。

天津市武清区人民法院于2023年7月25日作出（2023）津0114民初10121号民事判决：一、陈某与某置业公司之间签订的《商品房认购书》于本判决生效之日解除；二、某置业公司于本判决生效之日起五日内返还陈某购房款229573元；三、驳回陈某的其他诉讼请求。宣判后，某置业公司以定金不得返还为由，提起上诉。天津市第一中级人民法院于2023年9月24日作出（2023）津01民终9169号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点有两个。包括：一、陈某、某置业公司之间签订的《商品房认购书》是否应当解除？二、若应当解除，解除后的法律后果应如何承担？

一、陈某、某置业公司之间签订的《商品房认购书》是否应当解除。

陈某、某置业公司之间签订的《商品房认购书》，系当事人的真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，合法有效。关于案涉《商品房认购书》的性质系预约还是本约问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。根据双方当事人提交的《商品房认购书》文本，其中主要涉及双方就将来签订《天津市商品房买卖合同》事宜进行的约定，并不包括《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房价款的付款方式及时间、交付使用条件及日期、相关配套设施及面积差异处理、办理产权登记等主要内容。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。涉案《商品房认购书》系陈某、某置业公司双方约定于一定期限内签署正式《天津市商品房买卖合同》的认购性质的合同，故属于预约合同。在《商品房认购书》为预约合同的前提下，关于其是否应予解除问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第二项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。第五百八十条第二款规定，有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。案涉合同性质为预约合同，陈某在庭审中已明确表示主张解除案涉合同，而陈某签订本约的义务即属于不适用强制履行的债务标的，故案涉《商品房认购书》应予解除。

二、商品房认购书解除后的法律后果应如何承担。

陈某与某置业公司协商购买涉案房屋时，天津市房屋限购政策已经实施。根据天津市房地产市场调控工作要求，房地产开发商具有做好购房资格审查工作的义务，某置业公司作为房地产开发企业，明知该项义务仍向不具备购房资格的人提供商品房认购书并收取购房款，具有过错。陈某作为购房人，与某置业公司订立认购协议书时对自己为限购对象明知，依然同意与某置业公司订立，自身对合同不能履行同样负有责任。陈某主张系某置业公司向其承诺可以为其办理天津市户口，但陈某提交的证据仅为与某置业公司工作人员李某就办理户口申请事项进行沟通的微信聊天记录，不足以证明该主张，本院对此不予采信。某置业公司主张陈某承诺自行解决天津市户口，但某置业公司提交的证据仅为陈某办理天津市户口申请的APP查询截图和短信回复，不足以证明其主张，本院对此亦不予采信。本案中，某置业公司提交的证据亦不足以直接证明陈某具有于天津市购房的资质。综上所述，双方均明知由于受住房限购政策的限制陈某不具备购房资格仍签订《商品房认购书》，并约定于7日内签订《天津市商品房买卖合同》，明显违反住房限购政策的规定，双方对此均有过错，均应承担相应的责任。在案涉《商品房认购书》应予解除的情况下，某置业公司应向陈某退还已经支付的购房款项，对于陈某主张的购房款资金占用利息，因陈某向某置业公司支付的购房款并非某置业公司违约占用，故对陈某主张支付利息的诉讼请求，本院不予支持。

裁判要旨

开发商明知买房人没有购房资格与之签订预约合同，合同的解除与责任承担问题。

买房人向开发商认购涉案房屋，开发商应对买房人的购房资质进行审查，买房人应在确认具备购房资质后购买房屋支付房款。若开发商在明知买房人不具备购房资质的情况下出售房屋并收取房款，买房人在明知不具备天津市购房资质的情况下购买房屋并支付房款，则双方对合同的解除均有过错，法院应根据双方的过错程度进行裁判。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第495条

《中华人民共和国民法典》第566条

《中华人民共和国民法典》第580条

一审：天津市武清区人民法院于作出（2023）津0114民初10121号民事判决（2023年7月25日）

二审：天津市第一中级人民法院于作出（2023）津01民终9169号民事判决（2023年9月24日）